Kolumne „Wir renovieren eine Villa!“ #8: Alles, was ihr über das Thema Bauleitung wissen müsst  

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16. Januar 2023

Du bist gerade auf Haussuche, möchtest dieses Jahr ein Haus renovieren oder hast ein großes Faible für Vorher/Nachher-Interior-Stories? Dann bist du bei unserer femtastics-Kolumne „Wir renovieren eine Villa!“ genau richtig. Büsra Qadir, Gründerin von „Nindyaa“ und Marketingexpertin bei „Twitter“, und ihr Mann haben eine Altbauvilla in Niedersachsen gekauft. Diese werden sie kernsanieren – ein Glücksfund nach sechsmonatiger Suche und rund 20 Hausbesichtigungen zuvor. Büşra, die Mutter einer Tochter und eines frisch geborenen Sohnes ist, nimmt uns mit auf ihre Reise als neue Hausbesitzerin – im letzten Teil folgt dann die große femtastics-Homestory!

Ein wichtiger Faktor bei Büşras Sanierungsprojekt ist ihre Bauleitung, diese hat sie während des Prozesses auch schon wechseln müssen. Aber was genau gehört eigentlich zu den Aufgaben der Bauleitung und wie findet man die*den Bauleiter*in, die*der perfekt zu dir und deinem jeweiligen Projekt passt? Für femtastics hat Büşra ihre Bauleiterin Vanessa Kösling vom „Werkhaus Worpswede“ interviewt!

Ich setze mir keine Deadlines mehr, denn eine Sanierung ist unberechenbar.

Die Unberechenbarkeit von Haussanierungen

Wenn ich an meine allererste Kolumne für femtastics denke, muss ich schmunzeln. Das war ganz genau vor einem Jahr und ich schrieb ganz optimistisch, dass wir noch in jenem Jahr fertig sein und einziehen würden. Was für eine Fehleinschätzung das war! Inzwischen setze ich mir keine Deadlines mehr, denn eine Sanierung ist unberechenbar. Man ist von so vielen anderen Menschen und Faktoren  abhängig – Druck bringt da einfach überhaupt nichts.

Es gab einen ganz besonderen Tiefpunkt in unserer Sanierungsgeschichte und dieser war letzten September, als nach unserer Entkernung ersichtlich wurde, dass viele unsere Balken und das Dach vom Holzwurm befallen sind. Wir waren enttäuscht und verzweifelt und wir wussten nicht mehr, warum wir dieses alte Haus überhaupt sanierten. Wir hatten uns übernommen. Die Probleme nahmen kein Ende und die Kostenschätzungen stiegen. Wir hatten zu dem Zeitpunkt schon einmal die Bauleitung gewechselt und hatten erneut das Gefühl, dass sich etwas verändern musste. 

Wir brauchten eine neue Bauleitung, die vor Ort ist, schnell auf der Baustelle sein kann und spezialisiert ist für das Bauen bzw. Sanieren im Bestand.

Darum ist eine gute Bauleitung so wichtig

Wir brauchten eine neue Bauleitung, die a) vor Ort ist und schnell auf der Baustelle sein kann und b) spezialisiert ist für das Bauen bzw. Sanieren im Bestand. Nach mehreren Telefonaten landete ich bei meiner heutigen Bauleiterin Vanessa Kösling von “Werkhaus Worpswede”

Die Rolle der Bauleitung mag für die*den ein oder andere*n befremdlich sein, vor allem für Menschen, die noch nie renoviert oder saniert haben. Daher habe ich heute ein Interview mit Vanessa geführt, in dem ihre Arbeit deutlich wird. Im Anschluss gebe ich euch einige Tipps, worauf ihr bei der Wahl der Bauleitung achten solltet. 

Hallo Vanessa! Was hat dich zu deinem heutigen Beruf als Geschäftsführerin und Bauleiterin von „Werkhaus Worpswede“ bewegt?

Das Handwerk und die qualitativ hochwertige und nachhaltige Gestaltung von Räumen haben mich schon immer sehr interessiert. Im Zuge meiner Tätigkeit als Planerin für Umbauten von Bestandsimmobilien habe ich schnell festgestellt, dass seitens der Bauherr*innen ein großer Bedarf für ein Gesamtmanagement des Umbauprojektes besteht. 

Man ist schnell überfordert mit den vielen Aufgaben und Fragen, die vor  und im Laufe einer Umbauphase zu bewältigen sind. Die Bauher*innen wünschen sich jemanden an ihrer Seite, die*der das Management für sie in die Hand nimmt und in ihrem Sinne handelt. Dieser Aufgabe habe ich mich im Zuge der Gründung des „Werkhaus Worpswede“ angenommen und ein Netzwerk an wirklich guten Handwerksfirmen erarbeitet, die sehr gerne miteinander auf unseren Baustellen arbeiten. Ich fühle mich super wohl in meiner Tätigkeit und freue mich immer wieder über das positive Feedback der Bauherr*innen und Handwerkspartner*innen. 

Man ist schnell überfordert mit den vielen Aufgaben und Fragen, die vor  und im Laufe einer Umbauphase zu bewältigen sind.

Worin genau besteht deine Aufgabe als Bauleiterin?

Ich kläre im ersten Schritt die Aufgabenstellung und den Umfang der angefragten Leistung. Ich ermittele die Kosten, die für die Bauherr*innen anfallen würden und kümmere mich in den nächsten Phasen darum, dass Angebote eingeholt werden, Termine mit den Gewerken auf der Baustelle stattfinden und die Baustelle für die weiteren Maßnahmen eingerichtet wird.

Ich bilde außerdem eine Schnittstelle für alle anderen notwendigen Beteiligten ab. Ich organisiere Statiker*innen, Behördenaufsicht, Energieberater*innen, etc. Wenn dann alle Leistungen bepreist und beauftragt sind, schreibe ich einen Bauzeitenplan und kontrolliere regelmäßig den Bauablauf. Am Ende jedes Bauabschnitts prüfe ich erbrachte Leistungen auf fachlich korrekte Ausführung und nehme die Bauleistung ab. Ich betreibe die Projektleitung und das Prozessmanagement für das Bauprojekt.

Bauen im Bestand ist in den meisten Fällen ein Vorhaben, das nachhaltig, aber auch teilweise intransparent ist und sich im Vergleich zum Neubau nie so genau kalkulieren und terminieren lässt.

Wie du weißt, haben wir ein sehr altes Haus gekauft, das sanierungsaufwendig ist. Ohne eine Bauleitung und Baubegleitung wäre das für uns unmöglich zu stemmen. Welchen Tipp kannst du Bauherr*innen da draußen geben, die auch diesen Schritt wagen möchten?

Bauen im Bestand ist in den meisten Fällen ein Vorhaben, das nachhaltig, aber auch teilweise intransparent ist und sich im Vergleich zum Neubau nie so genau kalkulieren und terminieren lässt. Es ist ratsam, sich vor Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses oder vor Beginn eines jeden Bauvorhabens an jemanden zu wenden, die*der eine Kosten-/und Aufwandsschätzung vornimmt. Hier muss man sich jede Immobilie individuell anschauen und darf nicht von pauschalen Marktpreisen ausgehen, die im Internet recherchiert wurden. Eine selbst kalkulierte Schätzung liegt in den meisten Fällen sehr weit daneben. 

Vanessa Kösling betreut mit „Werkhaus Worpswede“ Projekte rund um Neubau, Umbau, Renovierung, Sanierung oder Modernisierung im Raum Bremen. (Foto: Vanessa Kösling)

Wie sollte man am Besten vorgehen, wenn man ein zu sanierendes Haus kaufen möchte? Gibt es aus Sicht der Bauleitung Dinge, die man unbedingt beachten sollte?

Eine qualifizierte Begutachtung des Bauwerks ist vor einem Kauf immer sinnvoll, um Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden. Nachdem man sich des Aufwands und der Kosten bewusst geworden ist, sollte man sich jemanden suchen, dieder alles Weitere organisiert. Die Baubetreuung ist nicht ohne Grund ein Vollzeitjob. Die Bauleitung für das eigene Projekt „nebenbei“ zu machen, so ganz ohne Vorkenntnisse, ist daher eine Vorgehensweise, von der ich abraten würde.

Man sollte auch versuchen, die Anzahl der Baubeteiligten so gering wie möglich zu halten, um Organisations-/und Kommunikationsprozesse zu vereinfachen. 

Die Bauleitung für das eigene Projekt „nebenbei“ zu machen, so ganz ohne Vorkenntnisse, ist eine Vorgehensweise, von der ich abraten würde.

Betreut ihr nur lokale Projekte in Bremen und Umland, oder können auch Bauherr*innen aus ganz Deutschland mit euch arbeiten?

Wir arbeiten hauptsächlich im Umkreis von circa 150 Kilometer von Bremen, damit wir wirklich sicherstellen können, schnell vor Ort sein zu können. Neben der Baubetreuung bieten wir allerdings auch 3D-Visualisierungen und Planungen für private Bauvorhaben an, die unsere Kund*innen sehr schätzen. Mit unserer Vorarbeit und Fernbetreuung können dann die lokalen Unternehmer*innen vor Ort das Vorhaben umsetzen. Häufig planen wir auch kleinere Umbauten, Badsanierungen oder Küchen.

Wie hoch sind die Kosten für eine Bauleitung in der Regel? Wie viel Budget sollten Bauherrinnen mitbringen?

Man kann für die Baubetreuung mit circa 10 Prozent der Baukosten rechnen. Hinzu kommen Kosten für Bauanträge, Statiker*innen, Energieberater*innen, etc. Diese belaufen sich auf ca. 2-4 Prozent der Baukosten, werden allerdings nicht immer benötigt.

Wie betrachtest du die derzeitige Immobiliensituation?

Da die Kaufkraft am Immobilienmarkt massiv gesunken ist, bietet der Markt aktuell ein relativ breites Angebot an wunderschönen, bezahlbaren Bestandsimmobilien. Die Kosten für das Handwerk und die Baumaterialien steigen zwar, sind aber im Verhältnis zu den gesunkenen Immobilienpreisen sehr gut kalkulierbar. Ich betrachte die aktuelle Situation als entspannt für die Nachfrage und denke, dass auch die nächsten Jahre eine sehr gute Zeit zum Kauf einer Immobilie darstellen.

Ich danke dir vielmals für das tolle Gespräch Vanessa! 


So findet ihr eine*n passende*n Bauleiter*in

Die*den richtigen Bauleiter*in zu finden, ist ein bisschen wie die Wahl der Hebamme. Das Bauchgefühl muss stimmen, aber vor allem eins: eine gemeinsame Vision des Bauvorhabens. Wenn ihr beispielsweise ein neues Effizienzhaus bauen möchtet, dann macht es nur Sinn, eine Bauleitung (oder Generalunternehmer*in) zu beauftragen, dieder Erfahrung mit Neubauten hat und passende Energieberater*innen kennt.

Ein ausführliches Gespräch mit potenziellen Bauleiter*innen ist das A und O. Die Bauleiter*innen bringen in der Regel ihr eigenes Netzwerk an Gewerken mit, daher können sie euch besser unterstützen, je mehr sie von euren Ideen und Vorstellungen wissen. 

Mein wichtigster Tipp für alle angehenden Bauherr*innen da draußen: sucht vor allem in eurer Region und bevorzugt die Bauleiter*innen und Gewerke vor Ort. Sie können nicht nur schneller auf die Baustelle kommen und somit schneller Termine mit euch vereinbaren, sondern kennen auch die Herausforderungen der regionalen Häuser und haben in der Regel Erfahrung mit ähnlichen Objekten.

In meiner nächsten Kolumne gebe ich euch einen Zwischenstand zu unserer Sanierung. Wir haben inzwischen fast alle wichtigen Angebote der Gewerke zusammen und evaluieren und planen fleißig. Unsere Bauleitung erstellt Ausführungspläne und setzt demnächst einen genauen Bauzeitplan auf. Außerdem ziehen wir demnächst wieder um und verabschieden uns von unserer Ferienwohnung.

Mehr davon beim nächsten Mal!

Hier findet ihr Büşra Qadir:

Fotos: Büşra Qadir/Vanessa Kösling

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