Female Finance: Eigenheim oder Miete?

Immer wieder kommt die Frage auf: „Möchte ich ein Eigenheim kaufen? Oder weiterhin zur Miete wohnen?“ Eigentlich ist die Frage nicht: „kaufen oder mieten?“ Die Frage ist: „kaufen, um zu vermieten; kaufen, um selbst darin zu wohnen; oder mieten und in etwas anderes investieren?“

Kaufen, um zu vermieten; kaufen, um selbst darin zu wohnen; oder mieten und in etwas anderes investieren?

In Deutschland ist es steuerlich deutlich günstiger, eine Immobilie zu vermieten als selbst darin zu wohnen. Das liegt daran, dass der Staat die Leute unterstützen möchte, die Wohnraum zu Verfügung stellen. Als Vermieterin kannst du z.B. die Kreditzinsen steuerlich geltend machen und Handwerkerkosten zumindest teilweise an deine Mieter weitergeben. Wenn du zwei identische Wohnungen zur Verfügung hast, ist es finanziell tatsächlich sinnvoller, eine der Wohnungen zu kaufen und zu vermieten, und in der anderen zur Miete zu wohnen. Klingt zwar komisch, ist aber so.

In Deutschland ist es steuerlich deutlich günstiger, eine Immobilie zu vermieten als selbst darin zu wohnen.

Für die Berechnung „kaufen oder mieten“ gibt es sehr gute Rechen-Tools, zum Beispiel hier, hier und hier. Mit diesen Rechnern kannst du ermitteln, wieviel Miete du zahlen kannst, bevor es günstiger wird, zu kaufen. Dabei kannst du auch angeben, wieviel Rendite du auf deiner alternativen Investition erwartest. Denn wenn du dein Eigenkapital nicht in eine Immobilie investierst, solltest du es natürlich anderweitig investieren, zum Beispiel in einen breit gestreuten Aktienfonds (ETF).

Claudia Müller, Gründerin des „Female Finance Forum“

Nachteile eines Eigenheims:

• Historisch gesehen hat eine Immobilie eine niedrigere durchschnittliche Rendite als der Aktienmarkt. Dabei gibt es natürlich große Unterschiede: Wer vor 20 Jahren in Berlin eine Wohnung gekauft hat, hat eine super Rendite bekommen. In anderen Gegenden ist die Entwicklung dagegen andersherum.
• Ein Aspekt, der häufig unterschätzt wird, sind die laufenden Kosten einer Immobilie. Es reicht nicht, den Kaufpreis der Immobilie zu betrachten. Ein Haus, das seit 30 Jahren kein neues Badezimmer, Dach oder Leitungen gesehen hat, wird irgendwann eine große Investition benötigen – oder an Wert verlieren. Wenn du den Wert deines Eigenheims erhalten möchtest, solltest du dir selbst eine Miete zahlen, von der du die größeren und kleineren Renovierungen und Umbauten finanzieren kannst.

Dagegen gibt es einige große Vorteile von Immobilien-Eigentum:

• Eine Immobilie ist eine hervorragende Spardose. Einen ETF-Sparplan kann ich jederzeit pausieren. Das gibt mir Flexibilität, aber es zwingt mich eben auch nicht zum Sparen. Die Rückzahlung meines Kredits bei der Bank kann ich nicht pausieren. Wenn ich nicht gut darin bin, mein Geld zusammenzuhalten, kann dieser äußere Druck hilfreich sein.
• Ich kann meine Immobilie mit fremdem Geld finanzieren. Für keine andere Investitionsform (Aktien, Anleihen …) würde ich einen Kredit bekommen, um mehr davon zu kaufen. Und ich würde jedem davon abraten! Einen Kredit aufnehmen, um in Aktien zu investieren? Niemals! Bei einer Immobilie haben wir jedoch das Haus oder die Wohnung als Sicherheit, weshalb uns die Bank einen Kredit gewährt.
• Ein Eigenheim ist ein Zuhause für mich und meine Familie. Für viele Menschen ist die Sicherheit (keine Vermieter, die Eigenbedarf anmelden) und gleichzeitig die Flexibilität (der Einbauschrank gefällt mir nicht mehr? Raus damit!) eines Eigenheims ein großer Aspekt ihrer Lebensqualität.

Es gibt also kein klares „Ja“ oder „Nein“ auf die Frage: Eigenheim oder Miete? Rein finanziell betrachtet ist eine Wohnung zur Miete bei gleichzeitiger Investition in den Aktienmarkt sinnvoller, als der Kauf eines Eigenheims, um darin zu wohnen. Emotionale und psychologische Gründe können aber trotzdem dafür sprechen, ein Eigenheim zu kaufen.

Mehr Finanzthemen findest Du in unserem Finanz-Guide.

Text: Claudia Müller

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Foto: Julia Novy

Illustration: Stefanie Berkmann