„Happy Immo Club“: Schritt für Schritt die erste Immobilie (gemeinsam) kaufen

“Schnapp dir dein Stück Stadt,“ fordern uns Anaïs Cosneau (40) und Maya Miteva (45) auf. Beide arbeiten nicht nur seit vielen Jahren sehr erfolgreich in der Immobilienbranche, sie besitzen gemeinsam auch über 60 Wohnungen. Und jetzt wollen sie uns an ihrem Wissen teilhaben lassen: Neben ihren eigentlich Jobs haben Anaïs und Maya den „Happy Immo Club“ gegründet, um Frauen* zu empowern, auch Immobilien zu kaufen und so in ihre Altersvorsorge zu investieren: Mit Inhalten von Podcasts über sehr ausführliche Webinar-Videos und einer Community vermitteln sie nicht nur Wissen, sondern auch Investment-Partnerinnen. femtastics-Autorin Anissa Brinkhoff haben die beiden erzählt, wieso Immobilien eine sehr gute Altersvorsorge sind, wie die Finanzierung gelingt und welche Unterstützung die beiden uns auf dem Weg zur ersten Investition bieten.

femtastics: Mir geht es bei der Immobilienwelt ähnlich wie bei der Finanzwelt, es ist auf den ersten Blick ein Buch mit sieben Siegeln. Wieso fühlt sich der Zugang so schwierig an?

Anaïs: Weil die ganze Immobilienbranche so komplex ist und es meistens kein Thema ist, das man von Zuhause mitbekommt. Dazu kommen noch die vielen Fachbegriffe.

Woher kennt ihr euch und wie habt ihr herausgefunden, dass ihr beide für das Thema Immobilien brennt?

Maya: Wir kannten uns schon länger indirekt, weil wir beide in der Immobilienwirtschaft arbeiten und haben uns dann 2020 über eine Freundin besser kennengelernt. Und da haben wir festgestellt, dass wir aus Investmentsicht total gleich ticken und schon einen Monat später haben wir gemeinsam unser erstes Objekt gekauft. Dabei wurde uns klar, dass unsere Herzen dafür brennen, anderen Frauen genau das auch zu ermöglichen: Alleine oder gemeinsam Immobilien zu kaufen.

Wir wollen Frauen motivieren, sich auch einen Teil der Stadt zu schnappen.

Und dann ist „Happy Immo“ als Idee entstanden?

Anaïs: Wir haben uns gefragt, warum wir immer die einzigen Frauen* sind, wenn wir zu Wohnungsbesichtigungen gehen und wollen Frauen motivieren, sich auch einen Teil der Stadt zu schnappen. Wir kannten natürlich die schon bestehenden Info-Plattformen, aber die fanden wir total unansprechend. Die sind oft eben von Männern* für Männer* aufbereitet. Dann hatten wir beide total Lust auf einen Podcast und uns wurde schnell klar, dass wir eine Community brauchen, in der die Frauen* sich connecten, zusammenschließen und Fragen beantworten können. Wir wollen die Leute ja motivieren, gemeinsam Immobilien zu kaufen, das ist keine Hürde, die man unbedingt alleine nehmen muss.

Maya: Es ist so viel weniger Arbeit für jede, viel weniger Geld und weniger Risiko und macht viel mehr Spaß, wenn man sich zusammentut.

Was wir empfehlen, wenn der Erwerb eines Eigenheims nicht möglich ist: Sucht nicht für euch selbst zum Wohnen sondern sucht nach einer Kapitalanlage.

Was bietet ihr mit „Happy Immo Club“ an?

Maya: Wir haben 11 Folgen unseres Webinars produziert, in denen man lernt, wie man Immobilien kauft. Dazu gibt es 18 Dokumentvorlagen, die man ausfüllen kann. Viele Frauen denken, dass Immobilien Kaufen total kompliziert ist – aber eigentlich hast du so viele Menschen, die dir dabei helfen. Die Bank, die Finanzierungs-Vermittlerin, die Notarin ­– und das erklären wir alles in unserem Webinar.

Gerade beim Thema Eigenheim wäre es wichtig, dass Normalverdiener*innen auch die Möglichkeit bekommen, ein Eigenheim zu erwerben – zum Beispiel durch eine Förderung.

Auf Social Media findet gerade eine spannende und wichtige Debatte darüber statt, dass Normalverdiener*innen ohne Erbschaft besonders in den Ballungsgebieten von Großstädten eigentlich kaum noch den Erwerb von Eigentumswohnungen oder gar -häusern stemmen können. Teilt ihr diese Einschätzung?

Maya: Die teilen wir und finden es ungerecht. Gerade beim Thema Eigenheim wäre es wichtig, dass Normalverdiener*innen die Möglichkeit bekommen, ein Eigenheim zu erwerben – zum Beispiel durch eine Förderung oder das so genannte „Rent-to-Own“-Modell. Es gibt in anderen Ländern schon Start-ups, die es ermöglichen, durch monatliche Mietzahlungen ein Eigenheim zu kaufen. Die neue Bundesregierung hat das Thema „Förderung des Eigenheims“ ebenfalls auf der Agenda.

Zusätzlich sind wir der Meinung, dass viele alleinerziehende Frauen* sehr benachteiligt sind – diese Frauen* sollte man ebenfalls fördern. Das Eigenheim ist für uns alle wichtig, weil es uns das Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit gibt. 

Anaïs: Wenn der Erwerb eines Eigenheims nicht möglich ist, empfehlen wir: Sucht keine Immobilie für euch selbst zum Wohnen sondern sucht nach einer Kapitalanlage. Diese muss nicht in einem überteuerten Ballungsgebiet liegen und wird euch trotzdem finanzielle Sicherheit verschaffen. Und schließt euch mit eurer besten Freundin oder eurem besten Freund zusammen und kauft gemeinsam eine Wohnung. Im „Happy Immo Club“ gibt es viele Beispiele von tollen Frauen*, die sich zusammengetan, das benötigte Eigenkapital geteilt haben, und sich so trotzdem eine Immobilie leisten konnten.

Und es ist wahrscheinlich deutlich weniger beängstigend, wenn man das erste Mal zusammen mit jemand anderes eine Immobilie kauft, oder?

Maya: Etwas „zusammen“ machen, spricht unserer Erfahrung nach Frauen* eher an. Wir beide haben ja auch zu zweit angefangen mit dem Immobilienkauf und unsere aktuell letzte Investition haben wir zu dritt gemacht. Und das macht gemeinsam einfach so viel mehr Spaß. Deshalb haben wir bei „Happy Immo“ auch unseren Club aufgemacht, in dem sich Frauen vernetzen können, um gute Empfehlungen wie Notar*innen oder Handwerker*innen weiterzugeben.

Für mich persönlich ist eine Immobilie die sicherste Investition fürs Alter. Weil ich so auf Dauer einen Cashflow bekomme und behalte, den ich für die Altersvorsorge nutzen kann.

Ist es eurer Meinung nach „typisch weiblich“, durch eine Art Coaching zur eigenen Immobilie zu kommen und Männer* machen das eher im Alleingang?

Anaïs: Es trifft nicht auf alle Frauen* zu, aber die, die zu uns kommen, werden durch unsere Gemeinschaft empowert, sehen dass sie mit ihren Fragen nicht allein dastehen und trauen sich dann eher, selbst Wohnungen zu kaufen. Es ist auch so krass, welche Geschichten wir in unserem Podcast erfahren. Die Gästinnen – zum Beispiel Kristina Lunz, Brigitte Zypries…  – haben oft gar nichts mit der Immobilienbranche zu tun, aber trotzdem so coole Immobiliendeals gemacht. Und bei solchen Beispielen denken unsere Hörerinnen dann eben: Das kann ich auch.

Wir kaufen vermietete Wohnungen mit 10% Eigenkapital. Wenn die Wohnung also 100.000 Euro kostet, zahlen wir 10.000 Euro.

Wieso sollte ich eigentlich in Immobilien investieren?

Maya: Für mich persönlich ist eine Immobilie die sicherste Investition fürs Alter. Weil ich so auf Dauer einen Cashflow bekomme und behalte, den ich für die Altersvorsorge nutzen kann.

Anaïs: Wir kaufen vermietete Wohnungen mit 10% Eigenkapital. Wenn die Wohnung also 100.000 Euro kostet, zahlen wir 10.000 Euro. Unser Konzept ist, dass die Miete Zins, Tilgung und Rücklage deckt und man monatlich nichts dafür zusätzlich zahlen muss. Die Wohnung zahlt sich also von selbst ab. Nach 25 oder 30 Jahren gehört uns diese Wohnung dann komplett – und wir haben nur 10.000 Euro dafür bezahlt. Wahrscheinlich ist der Wert der Wohnung sogar gestiegen. Es ist tatsächlich so einfach und deshalb kaufen viele Menschen, sobald sie den ersten Immobilienkauf geschafft haben, immer mehr und weitere Wohnungen dazu.

Um Immobilienkäufe gibt es eine Menge Mythen, lass uns mal mit ein paar aufräumen. Die erste hast du, Anaïs gerade schon angesprochen: Das Eigenkapital. Du meinst, es sollten 10% des Immobilienpreises sein. Wieso diese Summe, wie berechnet sich das?

Anaïs: Wir empfehlen, 100% des Kaufpreises zu finanzieren und die Nebenkosten selbst zu zahlen. Die Nebenkosten ergeben sich aus Grunderwerbssteuer, Makler*in, Grundbuch und Notorar*innen-Kosten. Je nach Bundesland, sind das dann 8,5 -11,5%.

„Zu finanzieren“ bedeutet ja, einen Kredit aufzunehmen. Man macht also Schulden. Ich habe bisher immer gelernt, dass Schulden auf jeden Fall zu vermeiden sind. Wieso gilt das hier nicht?

Maya: Wir sagen, dass diese Schulden helfen, dir etwas Wertvolles zu kaufen: Sie ermöglichen dir, eine Immobilie abzubezahlen und dadurch ein weiteres Einkommen zu bekommen. Heutzutage kosten Schulden ja nicht viel, man hat ein bis 1,2 Prozent Zinsen und alles andere ist die Tilgung, mit der du ­– ohne eigenes Geld – die Wohnung abbezahlst. Es ist doch toll, für so etwas Schulden aufnehmen zu können. In meinem Heimatland Bulgarien ist es unglaublich teuer, Schulden aufzunehmen und es gab Zeiten, in denen man keine Kredite aufnehmen konnte.

Wenn Du fair und freundlich mit deinen Mieter*innen umgehst, werden sie das auch mit dir tun.

Welche Kosten entstehen noch für mich?

Maya: Die Miete und die Nebenkosten bekommt man von der Mieterin/ dem Mieter, man ist aber auch für die laufenden Kosten verantwortlich. Diese beinhalten das Hausgeld und die Instandhaltung. Im Hausgeld sind die umlagefähigen und die nicht umlagefähigen Kosten enthalten.  Die umlagefähigen Kosten gibt man weiter an die Mieterin/ den Mieter. Die nicht umlagefähigen Kosten beinhalten zum Beispiel Verwaltungskosten und Reparaturen am Haus. 

Beim Wohnungskauf solltest du dir unbedingt eine Übersicht über die umlagefähigen und die nicht umlagefähigen Kosten geben lassen. Das klingt jetzt alles kompliziert, ist es aber gar nicht, wir erklären das in unserem Webinar sehr einfach. 

Anaïs: Zum Thema Mieter*innen-Management ist zu sagen: Wenn Du fair und freundlich mit deinen Mieter*innen umgehst, werden sie das auch mit dir tun. Uns macht Kommunikation mit unseren Mieter*innen viel Spaß. Wenn dir das aber keinen Spaß macht, dann suche dir eine gute Hausverwaltung, die das für dich übernimmt.

Ein weiterer Mythos: Als Laie kann ich kaum beurteilen, ob die gekaufte Immobilie in einem guten Zustand ist oder nicht?

Anaïs: In unserem Webinar haben wir auch eine Folge zum Technik-Check, da bekommt man schon einen guten Einblick. Und dann würde ich immer mit einer/einem Handwerker*in in die Wohnung gehen. Ich nutze seltener Gutachter*in, weil die viel kosten. Und selbst wenn die Wohnung in keinem guten Zustand ist, ist das ja nicht schlimm. Dann kann man gut verhandeln und die Wohnung renovieren und so gestalten, wie man sie selbst toll findet.

Ich höre gerade häufiger, dass man vor einigen Jahren mit Immobilien noch richtig Geld verdienen konnte, weil der Wert so sehr gestiegen ist. Ist das heute überhaupt noch möglich? Oder müsste ich dafür riesig hohe Mieten verlangen?

Maya: Wichtig ist, dass die Wohnung sich rechnet. Dass die Miete, die man einnimmt, Tilgung und Zinsen deckt. Man sollte jetzt vielleicht nicht in Großstädten wie München nach einer Wohnung gucken, aber in Kassel beispielsweise ist das gut möglich. Wir sind keine Hellseherinnen, aber seit 1975 steigen die Mietpreise in Deutschland, wieso sollte sich das jetzt ändern? Städte wachsen und dadurch gibt es eine steigende Nachfrage nach Wohnraum.

Anaïs: Bei uns im Club sind eher Frauen*, die fair vermieten. Also an Geflüchtete, an alleinerziehende Frauen* oder ältere Menschen. Und selbst wenn die Miete oder der Immobilienwert nicht steigen, hat man sich ja mit 10% Eigenkapital eine Immobilie finanziert – und bekommt dann auch die monatliche Miete ausgezahlt. 

Inwiefern unterscheidet sich mein Immobilienkauf, je nachdem ob ich selbst darin wohnen will oder ob ich diese vermiete? Was sollte ich darüber wissen?

Anaïs: Es dauert viel länger, etwas für sich selbst zu suchen, denn dann muss viel mehr stimmen. Meine Freundinnen zum Beispiel, suchten Wohnungen für sich selbst und wollten dann natürlich mitten im Prenzlauer Berg in Berlin wohnen. Und als sie da die Wohnung gefunden hatten, hatten sie aber inzwischen auch einen Partner und überlegten, ob das dann langfristig überhaupt noch die richtige Gegend ist. Und dann geht die Sucherei wieder los. Bei einer Kapitalanlage hat man das nicht. Da muss man nur eine Wohnung finden, die sich selbst abbezahlt und es ist egal, ob man Single, verheiratet oder geschieden ist.

Bekommt man denn eigentlich einfach so einen Kredit? Ich überlege, mich selbstständig zu machen – wie ist das in so einem Fall?

Maya: Klar gibt es für Selbstständige mehr Herausforderungen als für Festangestellte und leider sind die Zinsen bei Selbstständigen etwas höher, aufgrund der größeren Risiken. Aber wenn man eine(n) gute Finanzierungsvermittler*in hat und seine Unterlagen gut aufbereitet, ist es trotzdem kein Problem. Man sollte auch einfach selbstsicher in so ein Gespräch gehen und beweisen, dass man ein gutes Unternehmen führt.

Anaïs: Und auch hier ist es natürlich möglich, zu zweit oder mit mehreren eine Immobilie zu kaufen. Und dann läuft die Finanzierung auf die, die festangestellt ist und die andere zahlt es ab, oder sie gibt direkt mehr Eigenkapital dazu – das kann man sich alles überlegen und notariell festhalten.

Welche Fragen sollte man klären, bevor man gemeinsam eine Immobilie kauft?

Maya: Man sollte sich über die Strategie einig sein, also ob man die Wohnung halten, renovieren und dann verkaufen möchte. Und man sollte klären, wer übernimmt welche Aufgaben, gerade dann, wenn auch noch renoviert werden muss.

Ich hatte bei meiner ersten Immobilie auch große Angst vor Schulden.

Ihr beiden besitzt zusammen mehr als 60 Wohnungen. Wie habt ihr das denn geschafft? Wann und wie habt ihr eure erste eigenen Wohnungen gekauft?

Anaïs: Ich habe meine erste eigene Wohnung erst mit 33 Jahren und zusammen mit meinem Mann gekauft. Viel zu spät, weil wir beide in der Immobilienbranche arbeiten und ich beruflich zum Beispiel Hochhäuser verkauft habe, also ein ganz anderes Ausmaß. Ich habe mich aber auch total unsicher gefühlt, habe tausend Mal den Kaufvertrag gelesen und das Grundbuch gecheckt. Jetzt weiß ich auch, dass das die Aufgabe der Notarin ist und ich mir darum gar keinen Kopf hätte machen müssen.

Maya: Ich hatte bei meiner ersten Immobilie auch große Angst vor Schulden. Ich habe da zwar auch 100% des Kaufpreises finanziert, aber ich hatte eine große Summe auf die Seite gelegt als Puffer. Es ist natürlich nie etwas passiert. Und bei der Notarin habe ich den Vertrag dann auch fünf mal gelesen, aber die Notarin war total super und hat mir alles ganz in Ruhe erklärt.

Aktuell können wir uns nicht vorstellen, dass die Zinsen drastisch ansteigen werden, da dies zu einer massiven Krise führen würde.

Was passiert, wenn die Zinsen in den nächsten Jahren doch wieder steigen, viele Immobilienbesitzer*innen ihre Kredite nicht mehr abbezahlen können, die Immobilien also wieder verkaufen müssen und der Markt mit Immobilien überschwemmt wird, also die Preise der Immobilien wieder sinken? Kurz gesagt, wenn die Blase platzt?  Was ratet ihr den Investor*innen vom „Happy Immo Club“ zu diesem Thema? Bereitet ihr sie in eurem Webinar auch darauf vor?

Maya: Da die Zinsen sehr niedrig sind, haben viele Banken die Tilgungsraten angehoben. Früher konnte man Kredite mit einer Tilgungsrate von 1 Prozent aufnehmen. Heute sind das eher 2 Prozent und höher. Dies ist zugleich ein Schutz gegen steigende Zinsen, weil der Kredit schneller abbezahlt wird. Das heißt, auch wenn die Zinsen zukünftig steigen, würde die Gesamtkreditrate, also Zins und Tilgung, eher stabil bleiben. Aktuell können wir uns nicht vorstellen, dass die Zinsen drastisch ansteigen werden, da dies zu einer massiven Krise führen würde. Dies ist definitiv nicht im Sinne von der EU oder anderen Ländern. Zum Thema Immobilienblase haben wir eine klare Meinung: Soweit sich eine Immobilie gut rechnet, ist das eine gute Investition. Und die Nachfrage in Großstädten ist immer noch sehr stark. Es gibt Knappheit an Wohnfläche, die zu Preissteigerungen führt. Diese Knappheit ist in den kommenden Jahren nicht zu bewältigen.

Anaïs: Auch empfehlen wir ja den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, die später ein zusätzliches Einkommen verschaffen soll. Wenn man das hart durchdenkt, dann ist der Wert der Immobilie, also ob die Wohnung mehr wert ist als beim Ankauf oder weniger, total egal, weil es darauf ankommt, dass die Kosten die du mit der Immobilie hast von der Miete gedeckt sind und du, wenn der Kredit abbezahlt ist, ein passives Einkommen erhältst.

Konkret bedeutet das: Deine Mieter*innen zahlen dir weiterhin deine Miete, selbst wenn der Wert der Wohnung sinken würde – was wir nicht glauben. Der Cashflow ist damit gesichert.

Was hättet ihr damals schon gerne gewusst, welche Fehler hättet ihr gerne vermieden?

Anaïs: Es geht bei einem Immobilienkauf immer Zug um Zug, hin und her zwischen Käufer*in und Verkäufer*in. Ich hatte bei der ersten Immobilie Angst, dass wir etwas vergessen – aber das ist auch Aufgabe der Notarin. Sie erinnert einen an alles. Und im Nachhinein denke ich, dass es sich für den ersten Kauf wirklich lohnt, sich mit jemandem zusammenzuschließen. Am besten aber nicht mit der/dem Partner*in.

Oh, wieso das denn nicht?

Anaïs: Es ist einfach gut, wenn man etwas für sich hat und sich ein zweites Standbein aufbaut.

Maya: Viele Männer* denken schon viel mehr an sich. Also, schließt euch bei eurem ersten Wohnungskauf mit jemandem zusammen und bei der zweiten könnt ihr es dann problemlos allein schaffen. Habt den Mut!

Danke für das Interview, Anaïs und Maya.

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Fotos: „Happy Immo“ (PR)

Disclaimer: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung oder Kaufempfehlung dar